供地迎洪峰开发商如何接招

上半年全国土地市场总体冷清，地方政府的土地收入呈总体下滑之势。近期，各地政府明显加大了土地供应规模。以北京为例，9月5日，北京国土局推出了4宗经营性地块。其中有3块将分别在9月27日、28日现场投标出让。

特别是北京市西城区月坛南街地块二商业金融用地项目用地，建筑面积达142927平方米，超过之前供应的同区域三地块11.25万的供应量。而在此之前，北京市国土局曾于8月30日、8月27日连续推出15宗经营性用地。

业内分析认为，在当前仍处去库存、回笼资金的总体环境下，面对地方政府的“土地盛宴”，开发商未必有相应的消化能力。

迹象

地方推地速度加快

“北京明显加快了土地供应速度。”北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，“根据目前推出的宗地规模，估计整个9月份土地成交金额可能接近200亿元。”北京国土局在8月29日的一份公告中也明确表示，当前“加大了经营性用地和配建保障房用地的供应力度。”

张大伟表示，目前北京土地市场已经挂牌的经营性地块合计不少于28块，其中有14块属于居住性质地块，与前8月合计成交的住宅地块宗数持平。他进一步指出，北京在8月30日推出的一宗地块投标保证金高达人民币68000万元。“该地块出让方式为招标出让，未明确底价。但按照其他土地出让方式的惯例，保证金一般为底价的30%左右。据此估算这宗地块的底价大概在22亿元左右，可能再破年内全国土地市场同类型地块的总价纪录。”

事实上，不仅仅是北京，近日来包括上海、广州等一线城市均开始大规模推地。9月份上海最少将有22幅经营性用地(不包含动迁安置用地)出让，为年内单月经营性推地幅数之最，合计出让面积为73.6万平方米。

而根据链家地产统计数据，北京、上海、广州和深圳的一线城市2012年8月推地的面积超过800万平方米，环比增长30%。该机构分析指出，“从8月份一线城市推地情况看，不仅供应量明显放大，而质量方面也相对较高”。

记者整理发现，近期内杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等二三线城市也同样有大规模的推地计划。其中，武汉市8月24日集中推出36宗地块；杭州市在8月27日整齐推出占地达456亩的主城区7宗地块；温州市近日也一次性推出52宗面积合计为3220亩的净地，供应力度前所未有；而厦门市也将于9月7日公开出让17幅地块。

根据历年的土地供应节奏，一般从第二季度开始土地供应逐渐放量，第三、四季度达到供应高峰。国土部在8月中旬曾经表示，“按照土地供求的季节性规律，2012年下半年土地供应量将会增加，呈稳步增长态势。”

冷清

上半年出让收入锐减

链家地产市场研究部常清告诉记者，受调控政策影响，上半年全国土地市场供需相对冷淡，房企拿地意愿比较低，造成地方政府土地财政萎缩明显。因此，“下半年地方政府加大了推地意愿”。

而国土部8月份公布的数据显示，上半年全国房地产用地供应合计5.97万公顷，同比减少15%。其中，住房用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。8月29日，财政部部长谢旭人也指出，受部分地区土地供应面积减少、房地产市场调控效应继续显现等多因素影响，今年前七个月，我国国有土地使用权出让收入总计13490亿元，下降了27.1%。

根据中原地产的统计数据，张大伟告诉记者，“全国主要的13个典型城市前八月土地出让金合计为2473.5亿，与去年同期的4076亿相比，下调幅度达到了39.3%。特别是一线城市，前八月土地收入同比均出现了明显锐减，其中北京土地收入跌幅最大，超过了63.5%”。

业内普遍认为，各地政府之所以近期加快了推地节奏，除了下半年进入“完成全年供地任务的最后冲刺阶段”，另一个很重要的原因是上半年土地财政的严重萎缩。常清分析认为，“北京土地市场前八个月中有三个月仅成交1宗住宅用地，还有三个月甚至零成交，这种情况在历史上从未出现过”，从这些原因来看，不难理解北京上半年土地收入的严重缩水。

常清进一步分析称，北京土地市场上半年成交量之所以出现历史最低水平，一部分原因与政府推地节奏有关，“但根本原因还是开发商拿地意愿不强”。他认为，开发商对土地资质的挑剔程度有所上升，资质一般的居住用地很难引起开发商兴趣。“而更深层次的原因则是，房地产市场的持续调控，使得住宅项目的利润预期较以往有了很大收缩。住宅市场的开发地位衰落，开发商当前拿地态度随之出现松动。”

考验

开发商恐难消化

尽管上半年土地市场的总体乏力以及土地收入的相应锐减，促使地方政府下半年加快供地步伐，但开发商却未必有意愿埋单。同策咨询研究中心总监张宏伟告诉记者，面对各地方政府下半年大规模的推地计划，开发企业不一定有那么大的能力去“接盘”，“尤其是在当前市场尚未完全回暖的市场背景下不会出现抢地潮”。

张宏伟分析称，从国家统计局日前公布的数据来看，今年1至7月全国房地产投资增速仍然在下滑。“开发企业拿地规模，以及整个商品住宅市场的销售面积和金额，大多数还都处于同比去年负增长的局面。”他认为，“整个市场基本面尚未回暖造成开发企业对未来信心不足，而这最终将影响到企业在土地市场的行为。”

他进一步分析称，除少数大型企业外，当前大部分开发商的现金流依然偏紧。“在融资环境不好的环境下，即使持有现金的企业拿地也会相对谨慎，不会大规模出手拿地。”另外，“尽管各地政府推地数量在增加，但是不少地块属于远郊区域，不太可能吸引太多的开发企业关注。”

而链家地产通过对恒大、中海等二十家标杆房企今年上半年的业绩情况对比分析，发现这些标杆房企上半年净利润率全线下滑。同时发现，这些标杆房企的土地策略开始分化。“排除未发布相关数据的两家企业，其余18家房企中有10家企业的土地储备面积与年初相比出现下降。以上半年销售面积保守估计，这18家房企土地储备足够未来7年开发。”

在链家地产的这份统计数据中，恒大地产当前土地储备的可开发年限为8.2年，雅居乐为10.4年，绿城中国为11.4年，而合生创展集团则为29.7年。常清据此分析认为，“这些房企土地储备消化周期都相对较长，而上半年超过半数的房企拿地面积少于销售面积。”

常清进一步认为，“国内土地市场波动比较明显，而长期来看，未来地价的升值幅度也会有所放缓。目前标杆内房企多拥有大量可开发土地，除少数高周转企业外，短期拿地急迫性不高，使得本轮土地市场的低迷可能要持续更长时间。”

记者还了解到，国土部在今年加大了对开发企业“囤地行为”的清查力度，例行的土地督察工作每个季度总结通报一次。此外，业内认为地方政府对土地的当前定价依然偏高，这些都将改变以往开发商通过大幅购入土地然后“坐等升值”的利润模式。

张大伟告诉记者，“大部分前期上涨过快，以及配套落后的郊区地块下半年价格仍有望回落；而地段稀缺的优质地块则可能在竞标中小幅上涨。”另外，从过往经验来看，“地王项目入市通常都表现平平，因此预计下半年居住用地‘地王’再频繁出现的可能性很小。房企购地行为仍然会以谨慎为主”。（经济参考报，记者 高伟）

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